Lejere kræver bedre indeklima

Mange nye indeklimaprojekter i erhvervslejemål er drevet af lejernes stigende ønske om godt arbejdsmiljø. Ejerne, der typisk er ejendomsselskaber, pensionsselskaber og offentlige myndigheder, satser derfor stort på indeklima for at bevare eksisterende lejere og trække nye til.

Indeklima er blevet et konkurrenceparameter, og ejendomsinvestorer fokuserer derfor mere på kvalitet og totaløkonomi, når de bygger nyt og renoverer de eksisterende bygninger. Det oplever Niels Boel, der er direktør for forretningsudvikling EcoBuilding i Schneider Electric Danmark.

Finanskrisen gav dårligere indeklima
Han peger på, at brugernes stigende ønske om lejemål med godt indeklima hænger sammen med, at vi er kommet ud af finanskrisen. Prisen er stadig en vigtig faktor, men slet ikke så vigtig som for nogle år siden, og lejerne vil i dag hellere investere i en god arbejdsplads end billige kvadratmeter.

Læs også: Ny rapport: Vigtigt med godt indeklima på de danske folkeskoler

Desuden har finanskrisens klatrenoveringer betydet, at der ikke er tænkt i helheder, og det har været medvirkende til at indeklimaet mange steder er blevet forværret. Efterisolering, skrotning af nedslidte HVAC-anlæg og skift til LED-lys har ført til en kontant energibesparelse, men ofte på bekostning af indeklimaet.

Det er ved at vende nu, og Niels Boel nævner blandt andre Danmarks største private ejendomsbesidder, Danica Ejendomme, og DATEA som eksempler på ejendomsselskaber, der er i gang med systematisk energirenovering af ejendomme.

Mere komplekse opgaver
”Der er en stigende forståelse for, at effektiv indeklimastyring og bygningslogistik kræver en samlet, intelligent bygningsstyring. Især hvis man som udlejer skal levere den kvalitet, som kunderne til erhvervslejemål i stigende omfang efterspørger, men som de også fravælger, hvis man fejler.

Udfordringen for installatørerne er, at disse opgaver bliver mere og mere komplekse. Man skal have en stor viden om sammenhængene mellem mange typer systemer. I et moderne indeklimaprojekt integreres lys, varme, ventilation, køling, gardiner med videre i én samlet løsning. Risikoen er, at man ikke optimerer alle komponenter samlet, og så har man et system, der ikke virker optimalt”, siger Niels Boel.

Læs også: Får jordvarme og ser stjerner

Og rigtig mange anlæg fungerer ikke efter hensigten. Det skyldes ofte dårligt indkørte HVAC-systemer, hvor anlæggene eller systemerne modarbejder hinanden, fordi de ikke blev testet og afprøvet i sammenhæng.

Installatører udfordres på viden og kommunikation
”Det er nemt at indkøbe alle de rigtige komponenter og installere dem, så det ser fint ud på papiret. Vi ser dog rigtig mange eksempler på, at det samlede anlæg ikke fungerer hensigtsmæssigt. For at komme det til livs, er man nødt til at have et højere vidensniveau i branchen og en bedre kommunikation mellem installatører, leverandører og bygherrer om, hvor vigtigt det er, at indeklimaløsninger er styret og optimeret.

Eksempelvis skal bygherren forstå, at et indeklimasystem ikke blot er summen af komponenterne, men at der er investeringer forbundet med at optimere styringen af dem”, fastslår Niels Boel. Bygherrernes krav om lave udgifter kan eksempelvis være en udfordring, fordi elektronikken er skjult i væggen og dermed ikke umiddelbart syner af så meget.

Performancetest bliver obligatorisk
Bygningsstyrelsen har udviklet en performancetest af de tekniske installationer i byggerier. Gennem præcise krav, bedre projektstyring og en incitamentsstruktur sikres det, at kunderne får et byggeri, der performer fra dag ét. Testen bruges mere og mere i statslige byggerier, men er i dag frivillig. Den ventes at blive indført som en obligatorisk test på offentligt byggeri i juli 2017, og det er både en udfordring og hjælp for installatører.

Udfordringen er, at der ikke længere er nogen undskyldning for at levere dårlige løsninger. Forskere fra Aalborg Universitet har konstateret, at energiforbruget i nybyggeriet typisk ligger 15-20 procent over det beregnede, ligesom brugerne må gispe efter luft i alt for mange nye eller energirenoverede bygninger.

Med den obligatoriske performancetest bliver de dårlige installationer identificeret, allerede inden de tages i brug. Det betyder, at installatørerne i højere grad skal sikre sig, at deres beregninger er korrekte.

Læs også: Schneider Electric satser på virtuel reality

Fordelen er, at installatørerne med en bestået performancetest har dokumentation for, at anlæggene kører optimalt og således ikke er i risiko for at blive afkrævet efterfølgende justeringer. 

Højere kvalitet i byggeriet
”Performancetest med professionelle fagtilsyn er derfor en fantastisk idé, men forudsætter en drejebog, som sikrer, at konstruktions- og installationsarbejdet følges ad frem for at clashe med overdragelsen. I slutspillet tjener det i øvrigt sjældent noget formål at sætte sin lid til et visuelt fagtilsyn af bygningens HVAC-anlæg.

Alle komponenter og føringer er jo for længst gemt godt af vejen i vægge og lofter, så udredningen, og et passende svar, alt for tit kræver radikale indgreb og udskiftning af enheder, når bygningen er taget i brug. Bygherren og byggeriets øvrige parter kan derfor alle drage fordel af rettidige, fagtilsyn og realistiske test af de tekniske anlæg, når de indgår kontrakter med hinanden.

Det er også bydende nødvendigt, hvis de gode hensigter med en afsluttende performancetest for alvor skal løfte kvaliteten i byggeprocessen til gavn for alle parter”, siger Niels Boel.